Käytännön ohjeet

Olemme koonneet tähän osioon tärkeiksi katsomiamme ohjeita huoneistoremonttien toteuttamisessa. Uuden asunto-osakeyhtiölain myötä osakkaiden vastuu huoneistossa tehdyistä remonteista on kasvanut. Vastuu virheellisesti tehdyistä remonteista seuraa osakasta vielä huoneistonsa myytyäänkin. On kaikkien etu, että remontteihin keskitytään ja niistä dokumentoidaan huolella. Tämä lisää olennaisesti osakkeenomistajien oikeusturvaa ja helpottaa mahdollisten vahinkojen ja niiden korvausvelvollisuuden tulkintaa.

Yleistä

Järkevä suunnitteleminen kaiken A ja O

Vaikka kysymys on suuresta kauppakeskuksen rakentamisesta tai yksiön huoneistoremontista, pätee kumpaankin rakennustapahtumaan sama ohje: Hyvää laatua ei voi saada, jos työ suunnitellaan puutteellisesti, urakkasuorituksen toteuttaa halvin mahdollinen toteuttaja, ilman riittävää pätevyyttä, urakkasuorituksen valvonta laiminlyödään ja suunnittelu- sekä toteutusaikataulusta tehdään epärealistinen.

On tärkeää, että suunnittelet remontin hyvin. Laadi realistisen aikataulu, johon selvität kaikkien vaiheiden kestot. Muista selvittää tarpeeksi ajoissa, mitä lupia remonttisi vaatii. Niiden saaminen voi viedä pitkiäkin aikoja, etenkin loma-aikoina. Muista varata aikaa myös mahdollisille katselmuksille. Käytä suunnittelussa apuna ammattilaista, vaikka se tuokin lisäkustannuksia remonttiin. Se säästää remonttityötunteja ja lisää remontin laatua.

Budjetti vaatii aina lisäbudjetin

Usein remonteissa ei rahoitussuunnitelma pidä. Sen vuoksi remonteissa on varauduttava aina vähintään 10 % kustannusylitykseen. Lisäkustannuksia voi tuoda mm. vanhojen rakenteiden alla olevat ennalta arvaamattomat asiat, vaaralliset aineet, kosteusvauriot, vahingot, aikataulun pitkittyminen tai aiemmin puutteellisesti toteutettu rakentaminen. Verkosta löytyy monia laskureita, joiden avulla saa suuntaa remontin kuluista.

Remontoijan valinta

Muista, että sellainen toimija, joka ei ole valmis toimittamaan todistusta suorittamistaan yhteiskunnallisista velvoitteistaan, ei todennäköisesti tee töitään hyviä toimintatapoja noudattaen eikä tule pysymään alalla kovin pitkään. Tällaisten toimijoiden myöhemmät vastuunotot mahdollisista virheistä voivat olla erittäin hankalia. Loppukädessä vastuu on remontin teettäjällä eli osakkeenomistajalla, joten on kaikkien etu että tekijä on ammattilainen ja hänellä on työhön vaadittavat koulutukset sekä taustat kunnossa. Muista tehdä sopimukset aina kirjallisesti. Näin turvaat selustasi. Sen voi tehdä esim. pienurakkasopimuslomakkeella RT-80265.

Viranomaisluvat

Paikkakuntien rakennusvalvojilla on eroja, milloin työ vaatii rakennusluvan. Pääsääntöisesti rakennuslupa vaaditaan, jos laajennat märkätilaa, jos teet muutoksia kantaviin rakenteisiin tai jos muutat huoneen käyttötarkoitusta alkuperäisestä, esim. rakennat saunan. Rakennusluvan hakee aina tontin omistaja. Taloyhtiö voi antaa valtakirjan osakkaalle jolla osakas voi hakea rakennuslupaa.

Siivous ja rakennusjätteet

Remontista ei saa aiheutua yhtiölle merkittävää haittaa. Rakennusjätteitä ei saa laittaa taloyhtiön jäteastioihin. Kysy isännöitsijältäsi mahdollisen vaihtolavan sijoituksesta. Porraskäytävät eivät saa likaantua tai roskaantua remonttisi vuoksi. Esimerkiksi työntekijöiden jaloista tulevaa likaa on hyvä välttää kynnysmatolla ja työntekijöitä informoimalla. Hissin käytöstä mm. purkujätteiden kuljetukseen tulee sopia etukäteen yhtiön kanssa.

Järjestyssäännöt

Huoneistoremontit ja pienetkin muutostyöt tulee suorittaa taloyhtiön järjestyssääntöjä noudattaen. Tämä koskee etenkin työskentelyaikoja, joita järjestyssäännöt rajoittavat. On asiallista tiedottaa naapureita riittävän ajoissa äänekkäistä työvaiheista.

Vakuutukset kuntoon

Tarkista, että sinulla on sellainen vakuutus, joka kattaa mahdolliset remontin aiheuttamat vahingot. Huolehdi, että myös remontoijalla on voimassa oleva vastuu- ja toiminnanvakuutus, joka kattaa mahdolliset remontissa ja sen yhteydessä sattuvat vauriot. Myös korvausmäärät on tarkistettava, sillä esim. märkätilaremonteissa sattuvien vaurioiden kustannukset voivat nousta korkeisiinkin summiin. On tapauksia, jolloin vaurion kustannukset ovat ylittäneet huoneiston hankintahinnan. Älä luota pelkkään sanaan, vaan pyydä myös kopiota vakuutuskirjasta.

Työturvallisuus

Osakkeenomistajalla on velvollisuus huolehtia, että hyväksymällään yrityksellä tai palkkaamallaan henkilöllä on työturvallisuusasiat kunnossa. Osakas on myös velvollinen huolehtimaan, ettei purkutöiden yhteydessä leviä rakennukseen tai muualle huoneistoon asbestipölyä. On myös hyvä muistaa, että kaikki purkupöly on terveydelle haitallista, vaikkei se sisältäisikään asbestikuituja. Erityisesti kylpyhuoneiden purkutöissä on aina huolehdittava remonttipölyn leviämisen estämisestä suojaamalla remonttialue asianmukaisesti. Asbestipurkutöitä saa tehdä vain työsuojelutoimiston valtuuttama työnantaja. Jos on syytä epäillä, että huoneistossa voisi olla asbestia, tiedustele isännöitsijältäsi lisää mahdollisesta asbestikartoituksesta.

Valvonta

Valvonta on käsitelty erillisessä osiossa: Valvonta >>

Kotitalousvähennys

Asunto-osakeyhtiössä asuva voi saada teettämistään kunnossapito- ja muutostöistä kotitalousvähennystä, mutta  vähennysoikeuteen liittyy tiettyjä erityispiirteitä. Kotitalousvähennyksen voi saada vain osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvista kunnossapito- ja perusparannustöistä. Myös valvontakustannukset voi saada kotitalousvähennyksen piiriin. Lisätietoja verottajan sivuilta >>



Eri remonteissa huomioon otettavia asioita

Lattia ja seinätyöt

Kun lattiamateriaali vaihdetaan toiseen materiaaliin, vaati se muutostyöhakemuksen. Muutoksessa täytyy ottaa huomioon etenkin askeläänieristys sekä ilmanvaihdon toimivuuden jatkumisessa mahdollisen ovien alla olevien välien pienenemisessä/poistumisessa. Askeläänieristys on materiaalin vaihdon yhteydessä uusittava nykyisin hyväksyttyyn tyyppiin, etenkin kerrostaloissa. Jos lattiamateriaali uusitaan samanlaiseen materiaalin, riittää siitä yleensä pelkkä ilmoitus. Vanhan maton jättäminen uuden materiaalin alle ei ole suositeltavaa, koska siitä voi myöhemmin irrota kemikaaleja jotka voivat aiheuttaa ongelmia.

Seinien maalauksista tai tapetoinneista ei tarvitse yhtiölle ilmoittaa. Muihin materiaaleihin kohdistuvista muutoksista on pääsääntöisesti ilmoitettava. Kantaviin rakenteisiin ja väliseiniin ei voi tehdä aukkoja tai muita toimenpiteitä ilman yhtiön lupaa ja työ vaatii monesti myös viranomaisen luvan.

Märkätilat, vesi- ja viemärilaitteet

Märkätilojen remontit vaativat aina muutostyöhakemuksen, johtuen mm. vesieristeiden kunnossapitovastuun kuulumisesta yhtiölle suurimmassa osassa yhtiöistä. Tarkista isännöitsijältäsi, osallistuuko yhtiösi vesieristemateriaalien kustannuksiin. Jos halutaan muutoksia vesi- tai viemärilaitteisiin, täytyy niistäkin hakea lupa. Vesikalusteet kuuluvat yhtiön vastuulle, mutta yhtiö ei korvaa esim. hanan uusimista keittiöremontin yhteydessä vain esteettisistä syistä.

Myös mahdolliset yhtiölle tulevat remontit täytyy ottaa huomioon, jotta esim. pesuhuonetta ei tarvitse aukaista uudestaan mahdollisten viemärilinjojen uusimisen vuoksi. Kysy tulevista remonteista lisää isännöitsijältäsi.
Huoneistosaunan remontista on tehtävä muutostyöhakemus. Saunan rakentamisesta tai muuttamista uuteen paikkaan täytyy olla hyvissä ajoin yhteydessä isännöitsijään. Se vaatii muutostyöhakemuksen lisäksi rakennusluvan, minkä saamiseen saattaa viedä pitkänkin ajan.

Älä koskaan aloita purkutöitä, jos vesijohtoputkissa on paineellinen vesi. Ennen suurempaa remonttia on selvitettävä sulkuventtiilien sijainnit, niin huoneiston kuin koko kiinteistönkin. On tapauksia, jolloin vesijohto on rikkoontunut ennen huoneistosulkua, jolloin vesi on päässyt vuotamaan pitkänkin aikaa huoneistoon koska kiinteistösulun sijainti ei ole ollut tiedossa. Mahdollisista käyttövesikatkoksista, jotka vaikuttavat muihin huoneistoihin, tulee sopia erikseen yhtiön kanssa.

Keittiöt

Keittiöremonteista on hyvä ilmoittaa aina. Tavallisista pienistä toimenpiteistä, kuten kalusteiden ja koneiden uusimisesta riittää pelkkä ilmoitus, mutta jos vesi- tai viemärikalusteita muutetaan tai siirretään, vaatii se muutostyöhakemuksen. Keittiöremonteissa on tärkeää ottaa huomioon ilmanvaihto, jottei sitä mennä muuttamaan. Tiskialtaan alla oleva kaappi tulee tiivistää siten, että mahdollinen vesivuoto tulee lattialle näkyviin eikä valu kaapin taakse piiloon. Kalusteiden alle on erittäin suositeltavaa asentaa vuodon ilmaisin.

Ikkunat ja ovet

Ikkunoihin ja oviin liittyvät muutostyöt vaativat aina muutostyöhakemuksen ja mahdollisesti viranomaisen luvan. Ikkunoiden ja ovien uusimiset hoidetaan yhtiön puolesta. Tiivisteiden vaihtaminen on osakkaan vastuulla, eikä se vaadi yhtiöltä lupaa. Ne onkin hyvä tarkistaa aina ikkunoiden pesun yhteydessä, eikä saa unohtaa ulko-ovien tiivisteitä.

Sähkö- ja verkkojohdot

Sähkö- ja verkkojohdot on yhtiön vastuulla, joten niihin tulevat muutokset vaativat muutostyöhakemuksen. Huoneistossa mm. antennirasioihin ei saa omatoimisesti tehdä muutoksia, sillä niillä voi olla ennalta arvaamattomia seurauksia koko verkostolle. Tällaisten vikojen tuomat lisäkulut tulevat vian aiheuttajan maksettavaksi.